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　　作者： 张敏 唐韶葵 唐曜华 来源： 21财经

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　　在沪广深先后出台稳楼市政策并降低限购门槛后，北京的政策终于落地。

　　至此，四个一线城市已全部出台稳楼市政策，并均降低了限购门槛。

　　北京实施“321”梯度限购政策

　　北京是楼市限购门槛最高的城市。此次调整前，大部分区域仍需满足5年的在京连续纳税或缴纳社保的要求。在通州区购房，还需满足额外的限制条件。

　　此次北京以“321”的梯度设置限购门槛，被认为是创新之举。其中，非京籍居民购买五环外住房的，社保或纳税门槛为3年；购买五环内住房的，门槛为2年；符合人才政策的，门槛为一年。

　　此前享受特殊待遇的通州区，按全市统一政策执行。京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭执行住房限购政策。

　　信贷政策方面，北京将首套房和二套房最低首付比例统一下调至15%、20%，这是历史最低水平。

　　此外，针对京籍二孩以上家庭购房的，公积金可贷款额度上浮40万元。

　　《通知》还指出，北京市将按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。

　　《通知》还明确，北京市将加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求，持续防范化解房地产风险，稳定市场预期。

　　分析人士认为，和其他一线城市相比，北京的限购和信贷门槛都不是最低。但基于北京的人口基数和需求潜力，这个“大礼包”对于改善市场预期、促进需求释放大有帮助，尤其是有利于改善性需求的释放。今年第四季度，北京楼市的表现值得期待。

　　一线城市全部松绑“限购令”

　　此前的9月29日晚间，上海、广州、深圳先后对楼市限购政策进行了调整。随着北京新政的出台，四个一线城市已全部在国庆长假前夕出台政策，除广州取消限购政策外，其余三城均降低了楼市限购的门槛。

　　这一举措带来的市场影响和信号意义均值得关注。

　　当日早些时候，住房城乡建设部召开党组会议，特别提到一线城市，是因为一线城市的购房门槛仍是全国最高，政策的调整，有望释放出新的需求，并助力后续市场升温。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一线城市纷纷调整楼市政策，目的就是在“银十”来临之际，也是今年最后一个季度来临之际，带动楼市预期和交易量提振，为止跌企稳发挥一线城市基本盘的作用。

　　他表示，如果一线城市稳定了，以一线城市为核心的三大都市圈楼市就稳定了，全国近一半的交易市场也就稳定了，这是止跌企稳的路径。

　　多地推出一揽子措施

　　除一线城市外，其他城市和区域也在悄然释放政策利好。

　　9月30日，河南省七部门联合发文，推出20条促进房地产市场止跌回稳的措施，包括取消限购、限售，取消普通住宅和非普通住宅标准，提高住房公积金贷款额度上限等。

　　9月29日，南京市政府印发《南京市巩固增强经济回升向好态势若干政策措施》，提出落实存量房贷利率调整、首付款比例调整等支持政策，房地联动促进市场稳定。

　　同一天，无锡市发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，推出10项相关稳楼市政策。

　　近几天来，辽宁沈阳、四川成都、山东济南、黑龙江黑河、云南弥勒、湖南石门、浙江余杭、青海省等多地出台了楼市政策，政策措施集中在降低二套房首付比例、加大公积金支持、提供购房补贴等方面。

　　上海楼市新政落地首日：有楼盘下午卖出10套，新盘连夜赶工

　　9月29日晚间，上海出台楼市新政。9月30日，“上海房东连夜跳价50万”的消息冲上热搜第一。

　　位于上海嘉定新城的象屿远香湖岸项目销售人员林盛（化名）和同事们立即开启加班模式，在夜间11点多时，他们陆续给客户发出购房新政要点以及楼盘资讯的信息。

　　作为准买家，王露莎的手机在夜里11、12点至少收到了4、5条信息，内容均是楼盘推介与上海新政内容。

　　自上海在5月份发布楼市新政，对外环外限购松绑之后，王露莎就想寻找合适的置换房源。对于选择外环外新房还是内环二手房，王露莎有几分纠结，因此一直没有入市。如今，政策对于购房人更为友好。但王露莎买房的心态却发生了改变。她越来越不着急出手了，“会有那么多人买房吗？除非大家都把股票卖了来买房。”

　　与王露莎们形成鲜明对比的是，开发商在新政面前略显着急。位于嘉定区沪宜公路3211弄的南山璞缦，规划有587套房源。数量不多，且还未拿到预售证，但开发商却在上海新政发布后突发计划于10月1日开放售楼处与样板房。

　　9月30日晚上，一名自称是开发商销售的人打给王露莎，称国庆期间有时间可以来看看样板房，并且其强调，项目销售不采取中介分销模式。据了解，南山璞缦户型以103平方米以上的大平层为主，首批房源售价均价为4.4万元/平方米，低于4.6万元/平方米的房地联动价。

　　“明天是第一天开放售楼处和样板间，我们大概十月中旬会取证。”销售人员在电话里始终保持耐心与热情，邀请王露莎到售楼处现场参观样板房。

　　9月30日下午，21世纪经济报道记者在南山璞缦项目看到，售楼处仍在赶工，绿色围挡还没拆除。售楼处门外，花盆花篮等物料一片狼藉，曲臂车的机械臂托举着工人，正在售楼处贴外立面铝板。

　　售楼处旁边的工地上，有好几台脚手架在工作着，但只有一栋楼盖出了地面，是否已达到建筑高度的1/3不得而知。

　　上海在2020年将楼盘的预售条件从封顶改成了造到建筑高度的1/2，后来又改成了造到建筑高度的1/3。在售价已经提前确定的情况下，开发商只能追求以最快速度开盘，也就是以最快速度造到建筑高度的1/3，从而提高IRR（回报率）。公开信息显示，南山地产在2023年10月下旬拿地，至今已快1年。知情人士透露，该项目拿地一年之后才开发建设，是因为等待上海放开“7090”政策，项目可打造高端置换型产品。

　　在嘉定新城另外一个在售项目象屿远香湖岸，21世纪经济报道记者发现，售楼处外可见三三两两的看房人在往外走，偶尔也有一两辆轿车往售楼处方向开过来。门口也有中介人员上前询问：“姐，来看房的吗？”

　　进入售楼处，茶歇区已有两三桌客户坐下来咨询或者看资料，项目沙盘处，销售人员忙着给客户介绍。“您上午走之后，我们下午卖了10套。”林盛对站在沙盘前的一名中年男人说。这时，中年男人看中的一套顶楼已经卖了。林盛继续给中年男人及其家人做介绍，并不忘招呼其他刚踏进售楼处的老客户。直到晚上8点半，因为客户还在陆续赶来，林盛还无法下班。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，此次新政有助于转变买卖双方看淡市场的预期，再借助近期向好的大环境，成交有望稳步增长。

　　市场出现积极信号

　　这轮楼市政策的力度、密度和规格，均为近年来所少见，其对市场信心的提振作用也不言而喻。

　　9月30日，国庆长假前最后一个交易日，沪指站上3300点，创近一年新高。虽然很多上市房企的基本面不佳，但地产板块仍然表现亮眼，当日沪深房地产板块平均涨幅为8.69%，多只地产股涨停。

　　在房屋交易市场，一些市场主体已经早早感知到了预期的变化。

　　9月下旬，保利旗下多个城市项目公布了“保价计划”，承诺项目后期若有更高的折扣，购房者可选择无理由退房。

　　中指研究院企业研究总监刘水表示，“保价”是营销手段，目的在于促进商品房去化。此举有助于购房者稳定房价预期，传递行业发展信心。

　　9月26日，成都一家房企宣布，公司旗下的5个项目从10月1日起售价整体上调2%。9月28日，河南某房企也宣布，对旗下一个项目的在售房源售价上调2%。

　　房企对这轮政策周期的期待显而易见。

　　9月26日，新世界发展发布2023财年业绩。公司管理层预计十一黄金周后，市场会迎来明显的转折点。

　　事实上，相比价格调整，借助政策调整的契机来促进销售，显得更加重要。

　　9月29日晚间，中国房地产业协会向全行业发出开展“百城商品房促销活动”倡议，集中力量在今年10月份联合有关的社会组织机构，动员支持100个以上城市参与商品房促销活动。

　　中房协还表示，重点动员70个大中城市的房地产行业组织和企业积极开展促销活动，如举办房产展销会、组织现场看房等，促进房地产市场止跌回稳，促进行业健康发展。

　　此前，杭州市房地产中介行业协会宣布启动商品住房“以旧换新”活动，鼓励换房者、开发企业与经纪机构签订三方协议，通过设定“免责期”锁定新房房源。

　　北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，当前的市场氛围正在转向乐观，因为此轮政策调整不只针对房地产，还包括对经济层面的提振。“经济基本面的稳定，以及就业、收入等预期的回升，才是房地产市场升温的‘底座’。”

　　对于此轮政策的效果，机构普遍表示，即将到来的十一长假，市场表现可能会好于往年同期。在返乡置业的带动下，部分三四线城市有望升温。第四季度，市场有望出现翘尾行情，从而带动全年的商品房成交规模达到10万亿元以上的水平。

　　一图看清各地房贷利率、贷款、限购变化

　　（文章来源：21财经）

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责任编辑：石秀珍 SF183